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La vente d'un appartement occupé par un locataire présente plusieurs spécificités à considérer. Voici les principaux avantages de cette opération particulière.

Pourquoi vendre un appartement loué ?

Un propriétaire peut tout à fait vendre un appartement avec un locataire en place. Bien que la vente d'un logement occupé se fasse généralement à un prix inférieur à celui d'un logement vide, cela peut être une solution avantageuse. Par exemple, si vous avez besoin de liquidités pour d'autres projets ou si vous avez hérité d'un bien loué que vous ne souhaitez pas conserver par manque de temps pour vous en occuper. Dans tous les cas, le locataire reste en place et le bail se poursuit aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire.

Droit du locataire en cas de vente

En général, un appartement vendu avec un locataire subit une décote de 10 % à 20 % par rapport à sa valeur en tant que logement libre. Cette décote dépend de plusieurs facteurs comme le temps restant avant l'échéance du bail, le montant du loyer et l'âge du locataire.

En tant que propriétaire-bailleur, vous n'êtes pas légalement tenu de prévenir votre locataire de la vente, puisque celui-ci continuera à occuper le logement aux mêmes conditions. Cependant, il est recommandé de l’informer pour faciliter les visites nécessaires à la transaction. Le locataire doit en effet permettre les visites du bien deux heures par jour, les jours ouvrables uniquement.

Si vous souhaitez vendre votre logement vide, vous devez donner congé à votre locataire six mois avant la fin du bail. Dans ce cas, le locataire dispose d’un droit de préemption. En revanche, pour la vente d'un appartement loué, le locataire n’a pas ce droit, car vous ne lui donnez pas congé. Toutefois, des exceptions existent :

• En cas de première vente d'un logement après la division d'un immeuble en lots par le propriétaire.
• En cas de vente d'un immeuble entier de plus de cinq logements pour une revente à l’unité, sauf si l'acquéreur s'engage à poursuivre le bail pendant six ans après la vente.

Bien que le locataire n'ait pas de droit de préemption, vous pouvez tout de même lui proposer d'acheter l'appartement qu'il occupe en lui précisant les modalités par écrit et en lui accordant un délai de réflexion.

Gestion du dépôt de garantie et de la caution

Concernant le dépôt de garantie versé par le locataire à la signature du bail, vous n'êtes pas obligé de le transférer au nouveau propriétaire. Cependant, c’est le nouveau propriétaire qui devra le restituer au locataire à sa sortie du logement, qu'il ait reçu cette somme ou non lors de la transaction.

Si le contrat de location comprend une caution solidaire, la personne s'étant portée caution est libérée de ses engagements lors de la vente. Le nouveau propriétaire peut lui demander de continuer à être garant, mais elle n'est pas obligée d'accepter.

Pourquoi acheter un bien loué ?

L’achat d’un appartement loué peut être une excellente opportunité d’investissement. Pour réussir un investissement immobilier, il est crucial de s'assurer que le logement trouvera facilement un locataire. Acheter un bien déjà loué garantit des revenus locatifs dès la signature de l'acte de vente. De plus, l’achat d’un appartement avec un locataire se fait à un prix généralement inférieur au marché.

En conclusion, la vente d'un appartement occupé présente des avantages financiers et pratiques pour les propriétaires tout en offrant une opportunité d’investissement intéressante pour les acheteurs.